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収入が比較的少なくてもマイホームの夢を実現してくれるのがコンドミニアムです。不動産相場の上昇している現在でも、手に届きそうな物件がたくさんありますので、この好機を是非ものにして下さい。ここでは購入後の毎月の支出を説明しましょう。 経費に関する一戸建てとの大きな違いはホームオーナーズ組合の共益費（ＨＯＡ）が高いことです。しかしその中には水道代、ごみの収集費、芝生やプールなど共有地のメンテナンス、下水道代、建物外部の火災保険などが含まれているのでそれを考えますとそれほど高くないかもしれません。*ゴミ代と下水道代はユニットオーナーが負担するコンドもあります。 |
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１．毎月発生する基本支出
このシュミレーションでは２ベッドルームのコンドを２５万ドルで現金購入したとします。そして２０％の頭金と残金はローンを組んだとしましょう。金利はここでは３０年間で返済する固定金利を6.5％としましょう。そうすると月々のローンの返済金は元本＋金利を含めて1,264ドルです。それに火災保険と固定資産税が加わります。 ＊投資の場合は現金購入と仮定します。
＊上記で火災保険はＨＯＡの共益費に含まれていると書きましたがそれは外壁、屋根、骨組みなどで、火事になった場合ユニット内のカーペット、壁、天井、電化製品、配水配管などの保障は含まれてません。そのため、ご自身でユニット内の火災保険を掛けることをお勧めます。費用は年間500ドルと仮定します。 |
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| ローンの返済 （元金＋金利） |
＄1,264 |
| ユニット内の火災保険 (Home Owners Insurance) |
＄42 |
| 固定資産税（１年分を購入額の約3.5％と仮定） |
＄61 |
| ＨＯＡ（毎月１７５ドルと仮定） |
＄１７５ |
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| 基本支出合計： |
＄１，542 |
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以上が最低限必要な金額です。
オプションとしてホームワランティーという住宅修理保険があります。家の水周り、エアコン、温水器、皿洗い機、その他が故障した時にこの保険が適用でき、一定の負担金、たとえば７５ドルくらいを修理業者に支払うだけで残りの修理費はこの保険が支払うシステムです。家には故障がつきものですのでこの保険への加入をお勧めします。費用は戸建よりも安く、年間350ドルくらいからで、冷蔵庫、洗濯機や乾燥機などにもオプションとして付け加えられます。ここでは基本料金のプランを購入したと仮定し、毎月の支払いを３０ドルとします。
さらにエアコンのフィルター取替えや自分で修理できる単純な故障や磨耗消耗などもメンテナンス費として加えましょう。年間２００ドルくらい。（毎月１７ドル）
また次の経費も加えます。電気代は夏に冷房を使用するため冬よりも高くなります。ここでは平均の電気代として１００ドルとします。ガスは２５ドルにします。 もっと詳しく付け加えるとしたら、ケーブルテレビが７０ドル、電話の基本料金が３０ドル、インターネットが６０ドルなどが挙げられます。
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２．毎月の経費 |
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| ホームワランティー |
＄3０
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| メンテナンス |
＄１７ |
| 電気 |
＄１００ |
| ガス |
＄２５ |
| ケーブルテレビ |
＄７０ |
| 電話 |
＄３０ |
| インターネット |
＄６０ |
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| 毎月の経費： |
＄33２ |
| 基本支出： |
＄１，352 |
| 毎月の支出額： |
＄１，87４ |
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３．不動産投資をした場合の支出 |
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最後に不動産投資として購入した場合は上記の黄色部分が固定経費(Fixed Cost) です。レンタルとして貸し出しますのでそれを管理する不動産会社に対して毎月の管理料が発生します。管理料はラスベガスですと家賃の１０％くらいとお考え下さい。なお、高級コンドなどの高い家賃では管理料が割引されるかもしれません。
ここでは家賃を１、４５０ドルとします。
| レンタル管理費 |
＄１４５ |
| １＋２の黄色い部分 |
＄３2５ |
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| レンタルした場合の支出： |
＄475 |
以上がコンドに投資した場合の毎月の経費です。メンテナンスには春秋に冷暖房のメンテナンスサービスや他にここでは挙げなかった経費があるかもしれません。それらは購入するコンドによって異なります。
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４．収入と利回り |
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最後に家賃収入と年間収入に対する投資の割合、つまり年間の利回りを計算します。
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| 家賃収入 |
＄１，４５０ |
| 支出の合計 |
＄４７５ |
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| 毎月の収入 |
＄９７５ |
| 年間の収入 |
＄１１，７００ |
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| 利回り（年間収入÷投資額） |
４．６８％ |
コンドの相場がここ２-３年間で大きく上昇しましたが家賃もかなり値上げしました。そういうわけで利回りは以前よりも高くなりました。上記の説明でコンドへの不動産投資がいかに有利であるかお判りいただけたと思います。
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水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ラスベガスの不動産
フルタイムのエージェント
２３年間の営業実績
不動産仲介ブローカー免許証
BS.0000196号
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